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「古家付き土地」の落とし穴

家を建て替えようと考えている方や、古家付きの土地を購入して建て替えようと
考えられている方は、要注意!

思うように家が建てられない場合もあります。

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「こんなハズではなかった・・・・」とならない為にも基礎知識としてご理解下さい。

その1:更地にすると家が建てられないケース
ご両親が所有している実家を建て替えれば、土地購入費用が抑えられ、二世帯住宅に
建て替えようと考えられたり、古家付きの土地は更地より安価な場合もあるため、
お得だという判断で建物を解体すると建て替えが出来ない土地があったりします。

・再建築不可物件→建て替えができない
たとえ今、家が建っていても、
「解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない土地」というものがあります。
それが「再建築不可物件」です。
もしも、ご実家の土地が、この再建築不可物件にあたる場合、
二世帯住宅に建て替えようと思っても建築が出来ません。

また、売り出されている古家付きの土地が再建築不可物件だった場合も同じです。
周辺の同じ広さの土地よりも安いことが多いというメリットはありますが、
新たに家が建てられないので、古家の建て替えが目的であれば、そもそも購入する意味がないのです。

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この「再建築不可物件」になるのは、いくつかのケースがありますが、多いのは「接道義務」を満たしていない土地です。

接道義務とは、家を建てるときには建築基準法によるさまざまな制約があり、
好きな場所に自由に建てられるわけではありません。

「接道義務」はその制約のひとつです。

都市計画区域内で建物を建てる場合、
原則として建築基準法で定められた幅員(幅)4m以上の道路に2m以上接した土地でなければいけないのです。
(一部区域では幅員6m以上が必要)。

これは、火災や地震などの災害が起きたときの避難経路、消防車や救急車が通れる経路の確保が目的です。

接道義務を満たしていない土地に、
制約のなかったころに建てられた家がある場合、その家を解体して更地にすると今の建築基準法が適用され、
新たに家を建てられなくなります。

例えば、住宅密集地でよく見られるのが、土地が道路につながっておらず、
ほかの人の土地を通らせてもらって出入りしている家。

改築は可能である場合が多いですが、一度更地にして新築する、ということができません。

そして、道路から奥まっていて、路地状の土地が道路に接している旗竿型の土地。

道路に接していても路地状部分の幅が2m未満の場合は、新しく家を建てることができないのです。

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路地部分に隣接する土地の一部を買い取ったり、または借りるなどの方法で、接道義務をクリアすることで

建てられる場合もあります。

その他にも道路の幅員は4m以上であることが原則ですが、

接している道路の幅員(幅)が4m未満の土地はすべて家を建てられないというわけではなく、

古くからの住宅地などでは、4mよりも狭い幅の道路が多く存在します。

先祖代々受け継がれてきた土地に建っている古い実家を建て替えよう、という場合、

幅員4m未満の道路が接しているケースは少なくありません。

そこで、例外として、建築基準法が施行された日(昭和25年11月23日)、

または、その土地が都市計画区域になった時点で、家などの建物が建っていた場合は、

「敷地のセットバック」を行うことで、家を建てることができます。

このような道路を「2項道路」(法42条2項道路。建築基準法の42条2項から)または、「みなし道路」という。

私の家も、幅員が4m未満でしたので北面・西面の2方向をセットバックして建築しました。

家を建築するには、様々な法令がありますね。

ちょうど、実姉が家を建てようかと悩み連絡を受け、ふと思い出したので書いてみました。

Author Profile

河野公宏
河野公宏
KOMINKAを世界共通語に!

【古民家ネットワーク本部】
株式会社アステティックスジャパン 代表取締役社長
(旧:株式会社ヴィンテージアイモク)
【全国古民家再生協会連絡会議】
事務局:一般社団法人住まい教育推進協会 事務局次長